立退料

■立退料とは

立退料とは、家主側の都合で借地や借家の借主に更新の拒絶や立退きを請求しなければならない際に、家主から借主に支払われる金銭のことです。
建物の老朽化により、立て直し工事を行う際にも支払われる場合があります。
ただ、建物がそれほど老朽化しておらずそれを取り壊し、新しい建物を建設し再び店舗として利用する契約であればその間に生じた経済的損失を立退料として払われることがあります。他方で建物が老朽化して耐震性に問題があるとすると、立退料は減額されることが多いようです。
また、相手側に債務不履行がある場合には立退料が不要です。さらに、借地借家法に定められている「定期借地権契約」であれば、契約満了時には立退料が無くても立ち退いてもらえます。

立退料は法律の中に出てくるわけでもなく、権利義務が明確に規定されているわけではありません。しかし実際にはこの金銭と引き換えに、賃借人に対し立退きを求めるケースが多く存在します。

■立ち退き請求を行う場合と正当事由

実際に、大家さんが建物賃貸借契約の更新の拒絶を行おうとする場合に、以下の様なケースが考えられます。
・存続期間の定めのない建物賃貸借の解約

　存続期間の定めのない建物賃貸借の解約を家主から申し立てた場合、正当事由があれば6か月後に終了します。

　これの根拠となる条文は、借地借家法27条（解約による建物賃貸借の終了）です。
　～借地借家法27条～
　①建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
　②前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
　
・存続期間の定めのある建物賃貸借の解約

　その一方で、存続期間の定めがある建物賃貸借の解約を家主から申し出た場合には、正当事由と契約終了1年前から6か月前までに更新拒絶の通知を行わなけれ
　ばなりません。仮に、借主がそれを無視し建物に居座ったとしても、賃貸借契約は法律上当然に更新されたと見なされます（法定更新）。
　法定更新された後の存続期間は、期間の定めのないものとなります。
　
　これは借地借家法26条(建物賃貸借契約の更新等)に定められた内容になります。
　～借地借家法26条～
　①建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

　 ②前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
　
　 ③建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。


このように通常、家主が借主との契約の更新を拒絶する際には「正当事由」が必要です。

　これは借地借家法28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）において以下のように定められています。
　～借地借家法28条～
　・建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の　使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

ここでの正当事由とは、地主がどうしても土地や建物を使わなければない事情がある場合や、その建物を地主が商売のために利用したい場合、建物の利用状況、建物の現況などがこれに該当します。正当事由に明確な規定は存在せず、賃貸人・賃借人の双方の事情を考慮して決定しますが、どちらかというと賃借人側の事情の方が重視される場合の方が多いようです。
ただ単に賃貸人の事情や都合だけでは、正当事由は認められていません。

しかし、このままだと正当事由がない限り賃貸人に建物が明け渡されません。そのため、正当事由を補完するためのものとして「立退料」が利用され、これにより正当事由が認められる場合があります。なお、これは正当事由を補うためのものであるため、ただ単に立退料を支払っただけでは裁判所は認めてくれません。

■立退料の内容

立退料の具体的な内容として、①移転費用の補償、②移転によって生じる不利益の補償、③利用権の消失に伴う補填、などの意味合いが含まれているとされます。
つまり、立退きがなかったら得ていたであろう利益がこれに含まれています。

・①「移転費用の補償」
　これは、明け渡しに伴う引っ越し費用の補償の意味合いを持ちます。借主が家主の都合で立ち退きを余儀なくされた場合には、次の移転先を探さなければなりません。例えば、不動産業者に支払う費用や敷金・礼金・保証金などです。立退料を決める際には、まずこれがどこまで補償するかを決めましょう。

・②「移転によって生じる不利益の補償」
　例えば、店舗を借りて営業を行っていた借主からすると、移転により様々な問題が生じます。顧客現象であったり、立退きによりやむを得ず休業にしなければならない…などの経済的な損失が発生します。
また、生じる不利益は営業に限った話ではありません。移転によって交通機関や、部屋の間取り・広さの便が悪化したなどの生活環境の悪化などもこれに含まれるのです。

・③「利用権の消失に伴う補填」
　本来このまま継続的に住むはずであった権利を、立退きによって利用を中止した補填として、立退料が支払われます。

以上のように、立退料には正当事由を補完するため様々な意味合いを含んでいるのです。一般的に立ち退きの案件において正当事由が遠いほど、立退料の範囲が広がることで多く支払われ、正当事由に近いほど立退料の範囲が狭くなることで少額になります。