強制執行による滞納賃料の回収

■強制執行とは

訴訟を起こし、債権者と交渉が成立したり、判決で勝訴を得たとしても、債権が回収できるというというわけではありません。
債務者に履行を命じる判決であってもそれを実現する債権者は、最終的に民事執行という手段をとらなければならないことになっています。

民事執行手続は、申立人の申し立てによって、裁判所が債務者の財産を換金や配当などを債務者へ行い、債権を回収させる手続きです。
この中には、強制執行手続・担保執行手続などがあります。
強制執行手続は、勝訴判決や和解が成立したにもかかわらず、相手方が賃料の支払いを拒んだり、建物の明け渡しを行わない場合に、判決などの債権名義を得た人の申し立てに基づき、債務者に対する請求権を裁判所が強制的に実現させる手続きです。国家権力によって強制力を加え、履行があったのと同様の状態を作り出します。
強制執行が頻繁に行われるケースとは、不動産執行・動産執行・債務執行などです。

■強制執行に必要な書類

不動産執行をする場合には、その不動産の所在地を管轄する強制執行手続きに関する裁判所、特に執行裁判所に申し立てを行います。
強制執行の際に必要な書類として、①債務名義　②執行文　③送達証明書　④申立書　⑤物件の所在を表す地図、などが必要になります。

①の「債務名義」とは、実際に強制執行をされる請求権が存在することを公に証明する文書です。
具体的には、確定判決、和解調停書、調停調書、仮執行宣言付支払催促などがこれにあたります。
それに加えて、債務名義少額訴訟の確定判決、仮執行宣言付少額訴訟判決、仮執行宣言付支払催促を除いて、執行文をつけてもらうことが必要です。

②「執行文」とは、その債務名義の請求権に執行力があることを証明し、現在執行できる状態であることを公に証明する文言であり、債務名義製本の末尾に裁判所から付与してもらいます。
この２つの条件を満たした物を執行正本と呼び、強制執行を行うためには執行正本が必ずなければなりません。
そして、この書類を相手方に送達したことを証明する必要があります。

③「送達証明書」とは、強制執行を開始するにあたって、相手方が事前にどのような債務名義に基づいて強制執行がなされるかを通知し、強制執行に違法な点があった際の弁論や反論の機会を相手側に与える目的があります。
同時に送達証明書は、債務者が自分の意思で債務を履行する機会を与えるという意味合いも持ちます。

■強制執行の流れ

これらの書類を提出し、申し立てを行った後、執行官との間で明け渡し公示日・業者などの執行補助人についての話し合いが行われます。
この話し合いから数週間後に明け渡しの催告が行われます。明け渡しの催告とは、対象の建物の状況を強制的に確認し、家賃滞納者に対して明け渡しをする旨を伝える手続きです。債権者である大家さんと執行人、委託をしている場合であれば弁護士や司法書士、業者など執行補助人とともに、家賃滞納者の部屋へ訪れます。
その後、執行人が部屋の目立つ場所に「催告書」を貼り付けます。催告書に書かれている内容は、部屋の明け渡しの期限の旨・占有移転禁止の記載・明け渡しの断絶日などです。
もし、家賃滞納者が不在であっても、執行人には部屋に入る権限を持っているので問題ありません。
ただ、合鍵を持っていない時には別途鍵業者へ依頼を行い、費用は大家さん負担となります。

催告の時に定めた期日を過ぎても明け渡しが行われない場合には、強制執行の断行が行われます。
具体的には、執行人・執行補助人とともに、部屋の中にある家具を全て倉庫へと運び出し鍵を変更します。ここまでが強制執行の断行となります。運び出された荷物は倉庫に２～４週間ほど保管されますが、持ち主が引き取りに来たときは渡し、現れなかった場合は競売にかけられ売却されます。競売でも売れなかった場合は、大家さんが引き取って処理してしまうのが一般的なようです。
遺留品の処分が終わると、完全に強制執行の完了となります。