訴訟手続による滞納賃料の回収

■訴訟手続きによる賃料回収

内容証明郵便や、支払催促を行っても賃料を払ってくれない場合には、訴訟へと進むことになります。

通常、家賃を1か月滞納したぐらいでは、賃借人との信頼関係は破壊されていないと見なされるので、賃貸借契約の契約の解除を行うことができません。
裁判において、信頼感稀有が破壊されているとされる明確な要件は存在しないのですが、①家賃の滞納が三か月続いている、②相当の期間を定めて催告を行ったが応じない、③定めた期間に家賃を支払わない、といった事情ですと契約の解除が認められるようです。

民事訴訟には、通常訴訟と少額訴訟が存在します。
通常訴訟では滞納家賃の請求と不動産の明け渡し請求が可能で、少額訴訟では滞納家賃の請求は行えますが、不動産の明け渡しを請求する訴えの場合には少額請求を利用することはできません。

■通常訴訟

通常訴訟は、当事者の一方が訴状を裁判所に提出することによって始まります。
この際に必要な書類として、
①賃貸借契約書のコピー
②内容証明郵便
③不動産登記簿謄本
④固定資産評価額証明書
⑤アパート、マンションの場合には、建物の図面
⑥原告・被告が法人の場合には、代表者事項証明書
⑦家賃計算書
⑧訴状
などを裁判所に提出した後、申し立てから１か月～１か月半で訴訟が開始されます。

その後、口頭弁論期日において双方が訴状や答弁書を提出し、どちらの主張が正しいのかを裁判所が審理します。大家さんに過失がなく、借主側の主張に正当性がないのであれば、2か月程度で判決が出ることが一般的です。
その結果、口頭弁論は終結し判決が出され、判決元本の写しが当事者に送達されます。
もし、判決の内容が不満であれば判決書の送付から14日以内であれば、控訴を行うことができます。


■少額訴訟

一方で少額訴訟については、60万円以下の金銭支払い請求について簡易裁判所に申し立てることが可能です。
その特徴として、基本的に一回の期間で双方の主張と立証を行い、その日の内に判決が下されるスピーディな訴訟です。
通常の民事訴訟と異なり、少額訴訟は判決に対して控訴を行う事が認められていません。もし、不服がある場合は、判決をした簡易裁判所に異議を申し立て、その異議が認められると、通常の民事訴訟手続きに移行します。


■確定判決後

通常の民事訴訟や少額訴訟で出された判決に則って、家賃の支払いや建物の明け渡しが行われます。
訴訟の場合でも、双方に折り合いがつけば「和解」という形がとられる場合もあります。その際に作成される和解調書は、判決と同様の効力を持つため、不履行であれば強制的に執行することになります。
「判決自体が出たからそこで終了」というわけではないのです。