敷金返還～裁判所の考え方

敷金返還～裁判所の考え方は？

敷金についてトラブルが起き、当事者同士では解決できない場合、事件は裁判所に持ち込まれます。

以下、裁判所の判例について、具体的に解説します。

①最高裁判所昭和４３年１月２５日判決
　「入居後の大修繕は賃借人が負担する」旨の条項は、単に賃貸人が民法６０６条１項所定の修繕義務を負わないとの趣旨であったのにすぎない。
賃借人が右家屋の使用中に生ずる一切の汚損、破損箇所を自己の費用で修繕し、右家屋を賃借当初と同一状態で維持すべき義務があるとの趣旨でないと解するのが相当

◆解説
　これは、賃貸人と賃借人の間で結ばれる修繕特約の意味・効果は、賃貸借契約期間中の修繕について賃貸人の修繕特約を免除したものにすぎない。
賃貸物件を賃借当初と同一の状態で維持する義務までを賃借人に課したものではない、という趣旨の判例です。

②名古屋地方裁判所平成２年１０月１９日判決
　この事件では通常の「修繕特約」と「現状回復」という文言についてが争点となった判例です。
「故意過失と問わず本件建物に毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対し損害賠償をしなければならない」という特約について
　そこで、賃貸人側は、この特約によって賃借人には修繕義務があること、
及び通常の修繕によってもとの状態、機能を回復できなければそれを取り替えなければならないことを主張しました。
　これに対し、裁判所は、「本件修理特約は、一定範囲の小修繕についてこれを賃借人の負担において行う旨を定めるものである
建物賃貸借契約における右趣旨の特約は、一般に民法６０６条のよる賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものと解すべき
積極的に賃借人に修繕義務を課したものと解するには、更に特別の事情が存在することを要すると解すべきである。」と判断しました。

　また、原状回復すべき毀損・汚損の範囲についても、「賃貸借契約の性質上、そこでいう損害には賃借物の通常の使用によって生ずる損耗、汚損は含まれないと解すべきである。」と制限的に判断しています。

③伏見簡易裁判所平成９年２月２５日判決
　この事件では特約として、「本契約が終了したときは直ちに住宅を現状に復して退去しなければならない」という条項がありました。
賃貸人はこの特約を根拠とし賃貸借開始時の現状に回復することを求めて、畳・クロス・クッションフロアー・襖の取替え、ハウスクリーニング代を賃借人に請求しました。
　これに対し裁判所は、「賃借物件の賃貸中の日常使用や日時の経過による劣化・損耗はその賃料によって賄われるべきであって、賃料を滞りなく支払った賃借人が明渡しに際してその責めに帰すべき損傷の賠償義務とは別個に、劣化・損耗した内装を賃貸借開始前の状態に復元的補修すべき義務を負うとすることは、伝統的な賃貸借からは導かれないところである。」として、契約内容を文字通り有効とするためには賃借人に「原状回復費用という形で実質的賃料を追徴しなければならない合理性、必然性が必要であり、更に、賃借人がこの原状回復義務の具体的内容、及び、通常の賃料のほか原状回復費用という形で実質的賃料を負担しなければならないとこの合理性、必然性を認識し又は認識しうべくして義務負担の意思表示をしたことが必要であると判断する」。
としました。