敷金返還請求権の法律

法律の規定

敷金返還請求ついて、法律はどのように規定しているのでしょうか。

まず賃貸借のついては、民法に規定があり、条文でいう第６０１条～６２２条がこれに当たります。
この民法のほかに平成４年８月１日からの契約に適用になる借地借家法、それ以前の契約に適用になる借家法という法律があります。
実は民法には「敷金」という言葉は、わずか２つの条文に出てくるだけですが、いずれもあまり重要とはいえない条文です。
民法の条文には直接ありませんが、判例などによって認められている敷金に関する事例が重要となります。
※敷金に関する条文　
　
民法第619条　
賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第617条の規定により解約の申入れをすることができる。
２　従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。


民法によると、賃借人には原則として次の５つの義務があります。

・賃料を支払う義務

・賃借物の保管義務
他人の物を借りているので、賃借人はいずれ建物を家主に返還することになるわけですが、それまでの間は、他人の物を利用させてもらうのだから、他人の物としてそれなりの注意をもって保管(善良なる管理者の保管義務と呼びます)が求められます。
さらに、この賃借物が修繕を必要とする時には、原則としてこの修繕の必要性を賃貸人に通知する義務があります。
この通知義務は、民法615条が規定するもので、賃借人の「保管義務」に根拠を置くものです。そして、賃貸人が賃借物の修繕等の行為をすることを、賃借人は認めなければなりません。

・賃借物返還義務

・原状回復義務
例えば、賃借人が持ち込んだ荷物やとりつけたクーラーや棚などは取り去り、借りる際の状態に戻します。

・これ以外に賃貸借契約の特約による義務違反の問題があります。

以上の義務違反があったときに、それによる損害賠償の担保として、家主に預けられているのが敷金です。
そして、この敷金を差し入れるという契約も賃貸借契約の「特約」です。
判例は、賃借物が、自然に、または使用収益の正常の過程において損耗、磨耗、増減したような場合には、返還時の状態で返還することを要し、またそれで足りるとしています。

従って賃借物たる船舶が不可抗力で沈没した場合、賃借人はその船舶を沈没したまま返還すればよく、引き上げた上で返還する必要は無いという判例があるくらいです。
要するに、賃借人の原状回復義務とは、「通常の使用収益に伴って生じる自然的損耗は別として、賃借人の保管義務違反等その責に帰すべき事由によって加えた毀損について現状に復せしむ義務」ということになります（東京高裁判例）

借主が家賃を払わなかったり、家屋をひどく傷つけたり汚したりして修繕費がかかった場合に、家主はその損害を敷金で補てんすることになります。
つまり、家主は賃貸借終了(明渡しの際)の際、賃借人に上記の義務違反(債務不履行といいます)があればこれを控除した残額を返還、もしくは全額を返還しなければなりません。

敷金返還のトラブルの多くが、賃貸借契約書に書かれたこの特約条項をめぐるものです。
現代民法の財産関係の法律は、個人の自由な意思を尊重しています。
そして基本的には私たちの結ぶ契約を尊重するという、「契約自由の原則」があります。
これに基づいて保護されるのが、「特約」であるべきです。
だからといって何でも「特約」を結べば法はこれを有効と認めるということではなく 内容が曖昧なものや、あまりにも不合理なもの等、特約の内容によっては認めるべきではないものも多々あります。

もう一つ「信義誠実の原則」というダ原則があります。これは、契約締結の際、互いにどのような権利義務関係が発生するかを決めるにあたっても同様です。
この信義誠実の原則に反する特約は認められません。
つまり、契約書に「特約」として掲げていてもすべてが有効となるわけではないことは覚えておくべきでしょう。
次に賃貸借契約において特に問題となる「特約」は「修繕特約」と「原状回復特約」と呼ばれるものです。

・修繕特約とは

本来賃貸人には、賃貸中の物件について、それを使用するのに適するようにしておく義務があります(民法６０６条)。
しかし、大きな修繕費用についてはトラブルが起こりがちです。
修繕義務に関する特約については、次のようなものが見られます
（１）賃貸人の修理義務については触れないが（原則通り賃貸人の義務とする）、費用負担については、賃借人に転換する特約。
水害などによって生じた甚大な被害に対する修繕義務を賃借人に負担させる趣旨ではないとするものがあります。

（２）修繕行為、費用負担の双方について」賃貸人の義務を免除する特約。
判例では以下のようなものがあります。
賃貸借契約書に書かれた「入居後の大小修繕は賃借人がおこなう」旨の特約は、単に賃貸人が民法６０６条１項所定の修繕義務を負わないとの趣旨であるにすぎず、賃借人が家屋使用中に生じる一切の汚損、破損個所を自己の費用で修繕し、右家屋を賃借当初と同一状態で維持すべき義務がある趣旨ではない（最高裁判例）

（３）修繕行為、費用負担の双方について、賃借人に義務を（転換して）負わせている特約
このような特約も、現実に少なからず見受けられますが、無効とされています。

・原状回復義務とは
問題は賃借人が汚したり傷つけたものについて、どの程度までの回復するための修繕が必要かという点です。
この「原状回復」という文言の解釈については、賃貸人側に拡大解釈する傾向があり、賃借人と賃貸人の間で争いになるケースが非常に多いのです。
本来民法が賃借人の義務として規定している「原状回復義務」は賃借人が賃借物件に取り付けた棚等は取り去らなければならない、というように、付けたものを取り去ることなのです。
しかし、実際の契約では「もとどおりにする」といった意味で具体的にどういうことをすることが「もとどおりにする」ことかを詰めることなく、使われているのです。
つまり、賃借人は退去のときに常識的な掃除をして、取り付けた棚があれば外し、壊したものについては修理し、部屋を入居する前と同じにすることだと解釈します。
一方、賃貸人は「もとどおりにする」のですから、入居時と全く同じ状態（壁も床もきれいなまま）の部屋を「もとどおりにする」ことが「原状回復」だと解釈します。
この賃貸人と賃借人の解釈方法の違いのために起こるトラブルが多いのが現状です。