敷金返還をめぐる情勢

今、敷金請求訴訟が急増している

契約書にある通り、敷金は、原則として当該物件の明け渡し時に、遅滞することなく賃借人に全額返還されなければなりません。
但し、賃借人の故意、過失による汚損、破損が物件に生じている場合は、その補修費用分を家主が敷金から差し引くことができるように、契約書に書かれていることが一般的です。

重要なのは「敷金から補修費用を差し引ける」のは、「賃借人の故意、過失による汚損、破損に対する補修費用である」という点です。
補修が必要な傷をつけてしまったとか、著しく汚してしまったという場合のみ敷金から補修費用を充当できるのであり、普通に生活している上で生じた、クロスや水周りの汚れ、塗装のはげ、などはこれにあたりません。
これらは、「自然損耗に対する補修」であって、月々支払っている家賃に相当額が含まれていると考えるべきです。

では、敷金返還につきどのようなケースで争いとなるのでしょうか？、敷金とはなんでしょうか？

　契約時、一定額の敷金を交付すると、賃貸借契約が成立します。
そしてその後一定期間居住し、賃貸借貸借契約が終了すると、入居者は「原状回復」した上で住宅を明け渡すことになります。
そこで問題となるのがこの「原状回復」という解釈の仕方です。
通常、賃貸住宅の契約書には「入居者（借り主）は退去時に原状回復しなければならない」という条項があります。

本来、この「原状回復」は入居者が故意や過失によって破損してしまった箇所をもとの状態に戻すということなのですが、家主が「原状回復」の意味を「貸した時の状態に戻す」、つまり故意過失による破損のみならず、自然損耗によるもの（普通に生活している上で生じた、クロスや水周りの汚れ、塗装のはげ）まで入居者の敷金によって修復させようとすることから、敷金返還のトラブルが発生し、そこに敷金返還の問題が発生する場合が多いのです。
しかし、現在は一部マスコミの報道などにより、このような行為は許されるものではないという理解を借主も持つようになり、敷金返還を求めての訴訟が相次いで提起されています。　
それにもかかわらず、依然として無知な賃借人に対しは「原状回復」名目で多額のリフォーム費用を徴収しているケースも後を絶たたないのも事実です。
また、逆に借主が「敷金は必ず取り戻せる」との認識のもと、自己の過失による破損・汚損までも「自然損耗」であると主張し、敷金全額を取り戻そうとしてトラブルに発展する場合も多いようです。
また、賃貸借契約書は賃貸人に有利な条項が「特約」として記載されることがあります。
しかも、その具体的内容については賃借人・賃貸人相互の共通の理解のないまま契約書に押印し、契約を成立してしまうことが多くあります。
この「特約」の内容には「原状回復」といった曖昧でいろいろな解釈の可能な条項もあり、相互が独自の解釈や思い込みで理解し、後にトラブルとなる例が多いのです。

◆ 敷金とは
敷金は、判例により次のように定義されています。

１．賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生じる賃料相当額の損害金債権
２．その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権

を担保するものである。

そして、敷金返還請求権は、
「賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生じた被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額につき具体的に発生する権利」
であるとされています。

貸室の退去・明渡しを行うことによって生ずる権利なので、入居中は条件未成就のため権利を主張することができません。
ただ経営状態の悪化や不渡りなどで貸主が敷金の返還ができなくなったときに、違法であありますが借主は賃料の不払いをすることで敷金額に該当する金額を相殺して回収する場合もあります。