敷金返還のトラブル

敷金とは、借家契約の際に借主が貸主に対して預けるお金のことで、家賃の滞納や借主の過失による物件の損傷などがあると、その金額が敷金から差し引かれることになっており、上記のようなことが無ければ、借主が退去した際、全額返金されることが前提となっています。
しかし、実際には、入居前の敷金はその原状回復費用に当てると言って、貸主が敷金を返還しないというトラブルが多いです。
一般賃貸借契約における原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされており、入居時の状況を再現することではありません。
つまり入居時に内装が 新品だったとして、通常の使用による損耗（これを「通常損耗」と言います）や経過年数による劣化を回復する必要は無いということになります。

●敷金返還請求の流れ

では具体的にどのように敷金を取り返せば良いのかというと、通常以下のような流れになります。

1：立会い確認

必ず「退去室内点検時の立会い確認」を要求しましょう。

2：見積書の確認

借主は自身の過失が認められる事項について相応の金額を負担すればいいので、借主に過失の無い部分の消耗や劣化は貸主負担であり、負担項目が高額に見積もられている場合は相場に引き下げて計算し直します。
上記のことに注意しながら見積書の確認を行いましょう。

3：返還請求

不当に高額な敷金が償却・請求されている場合、貸主に対し直接返還請求を出します。
請求手続きは後の証拠として残す為、書面・内容証明郵便による形が望ましく、以下の点を押さえた文面を送付すると良いでしょう。

・請求されている項目・金額のうち、不当と思われるものを列挙・負担金額を再計算
・負担金額を敷金から差し引き、残金の返還要求をする
・返還の期日・方法を指定
・期日までの返金が無かった場合の対応について

内容証明郵便送付後も話し合いが決裂した場合は、ほぼ「訴訟」となります。
裁判所を介した民事手続きには他にも「支払督促」や「民事調停」があるのですが、支払督促は「異議の申し立て」が可能で民事調停は合意が出来なければ不成立となります。
つまり、ある程度双方に歩み寄る意思が無ければ意味を成さないため、民事では内容証明郵便で最終確認をし、それでも話し合いが決裂した場合は訴訟という流れになります。