不動産登記とは

不動産登記とは、大切な財産である土地や建物について、その物理的状況（所在、面積など）と権利関係（所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など）を、法務局（登記所）という国家機関が管理する帳簿（登記簿）に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。
※不動産とは、不動産登記においては土地と建物ということになります。
不動産を売買したり贈与したりしたとき売買により、不動産の所有権が売主から買主に移転します。
贈与であれば贈与者から受贈者に所有権が移転します。
この物権変動の過程を登記するのが「名義変更」と呼ぶ登記です。

所有権は、相続その他一般承継、売買、代物弁済その他の原因によって移転します。
この場合、相続もしくは会社等の合併その他一般承継による権利移転は、その登記がなくても、第三者に対抗することができるとされています。
しかし、共同相続の場合に、共同相続人の一人が、相続不動産について単独所有の登記を受け、これを第三者に譲渡してその登記を済ませた場合に、他の共同相続人は、共同持分を有することの登記がなければ、第三者に対抗することができないと解釈されます。
また、売買その他による不動産所有権の移転は、その登記がなければ第三者に対抗することができないことは、民法に規定されています。このように、不動産所有権の移転の登記は、権利移転を第三者に対抗するための要件を備えるためになされる登記です。

※不動産に関する物権変動（物権の得喪および変更）については、第三者に対抗するためには、不動産登記法による登記が必要である（民法177条）。
※【不動産及び動産】　①土地及び土地の定着物は，不動産とする．　②不動産以外の物は，すべて動産とする．　③無記名債権は，動産とみなす．（民法86条）