土地相続の手続きの流れ

亡くなった方が所有していた不動産は、相続人に相続されます。
自宅、農地、収益マンション、収益ビルなど、不動産の相続はその用途によって不動産相続が複雑になります。

（１）遺言書の有無の確認
被相続人（故人のこと）が遺言書を書いているかどうかを確認します。
遺言書を書いていたら、家庭裁判所で検認（チェックのこと）を受け、開封します。
この場合、勝手に開けてはいけません。

（２）相続土地の調査
相続する土地の権利関係、また土地を相続するかしないかを相続人（相続を受ける人のこと）で決めます。 不動産は非常に扱いが難しい資産です。
不動産価格の変動も大きいですし、現在価格を判断することは容易ではありません。
次の４つの事項が判断基準になるでしょう。
■固定資産税評価額・・・市役所が、固定資産税額を決めるために利用するものです。
■路線価格・・・国税庁が、相続税額を決めるために利用するものです。
■公示価格・・・国土交通省が、実際の不動産取引価格を調査して総合的に決定しているものです。
■実勢価格・・・実際に不動産会社で取引される価格のことです。
実勢価格は、買主がいて初めて値段が決定します。
実際の売買契約においては値引き交渉などもあり、相続財産の評価とするには非常に不安定です。
それに、公示価格はすべての不動産に個別に決まるものではありません。
路線価格は道路に評価額を決めるもので、そこから各不動産ごとの個別価格を割り出すには、高い知識と技術が必要となります。
以上から、各不動産ごとに土地にも建物にも評価額が決定しているものは、市役所の固定資産税評価額となります。
※相続財産の不動産評価で、どのような評価方法を用いるかは厳密には決められていません。遺産分割となると、これらの価格を参考に、いくらで評価するかを話し合うことになります。

（３）相続人の確認
誰が法定相続人（※法律で決められた相続人）かを確認します。
たいていの場合は、亡くなった方の配偶者と誰か、という組み合わせが多いでしょう。
まずは、第１順位である子がいるときは、配偶者と子が相続人となります。
この場合、第２、第３順位である両親、兄弟姉妹には相続権はありません。
次に、第１順位である子がいないときは、配偶者と両親が相続人となります。
第３順位である兄弟姉妹には相続権はありません。
そして、第１順位である子も、第２順位である両親もいないときは、配偶者と兄弟姉妹が相続人となります。
兄弟姉妹のうち死亡している方がいる時は、その亡くなった方の子供が相続人になります。
配偶者の連れ子は、相続人にはなりません。
同じ戸籍に入籍していたとしても、相続人にはなれません。
この子にも等しく相続権を与えようとするなら、生前に養子縁組をする必要があります。

（４）遺産分割協議書の作成
相続人が集まって誰が何を相続するかを話し合って決め、その決まったことを書面に残します。
遺産分割協議書は、相続人全員の合意内容を明確にし、正確な記録を残して、あとで無用なトラブルが起きないようにするためにも必ず作成しましょう。
また、不動産や預貯金、株式、自動車等の名義変更手続きや、相続税の申告書に添付するためにも必要となることがあります。

（５）申告と納付
税務署に申告と税金の納付をします。